Créer une SCI familiale avec un avocat ❘ Rift Avocats 

Créer une SCI familiale est souvent une étape clé dans la gestion de son patrimoine immobilier. Que ce soit pour acheter un bien en commun, organiser sa transmission ou préparer l’avenir de ses enfants, la société civile immobilière offre une structure souple et sécurisante.

Pour que ce projet soit pleinement efficace, il est essentiel d’être bien conseillé. Le Cabinet RIFT, intervenant en droit fiscal et droit patrimonial à Paris et Marseille, accompagne les familles dans la création de SCI sur mesure, adaptée à leurs objectifs.

#Avocat #Fiscaliste

Par Caroline Martin-Forissier, avocat fiscaliste

Associée du cabinet Rift Avocats 

Paris Marseille

Mis à jour le 8 septembre 2025

Pourquoi créer une SCI familiale ? 

La SCI familiale permet à plusieurs membres d’une même famille - parents, enfants, frères et sœurs - de devenir ensemble propriétaires d’un bien immobilier, non pas en indivision, mais au travers d’une société.

Une SCI présente de nombreux avantages :

• elle évite les blocages de l’indivision (où chaque décision nécessite l’unanimité) ;

• elle organise les pouvoirs de chacun dans les statuts ;

• elle permet de transmettre progressivement le patrimoine immobilier par donation de parts sociales ;

• elle protège le conjoint survivant, en lui permettant de conserver la gestion de la société ; et

• elle offre une meilleure lisibilité en cas de succession, divorce ou mésentente familiale.

Mais les caractéristiques de la SCI doivent être bien pensées dès le départ, notamment sur la répartition des parts, les règles de vote, la fiscalité applicable ou encore les modalités de transmission. C’est pourquoi l’accompagnement par un avocat est indispensable. 

La SCI familiale : un outil idéal pour transmettre un bien immobilier

L’un des usages les plus fréquents de la SCI familiale est la transmission anticipée d’un bien immobilier aux enfants, tout en gardant la main sur sa gestion.

Ce schéma repose sur le mécanisme du démembrement de propriété : les parents donnent la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants et conservent l’usufruit, c’est-à-dire le droit de gérer la société et de percevoir les loyers ou d’utiliser le bien.

Ce montage permet :

• de transmettre le bien de façon progressive;

• de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, car la donation porte uniquement sur la nue-propriété (valorisée selon l’âge des parents, selon un barème fiscal précis) ;

• d’éviter la fiscalité au moment du décès, puisque les enfants deviendront automatiquement pleinement propriétaires des parts sans droits supplémentaires.

Grâce à une rédaction bien structurée des statuts, les parents peuvent conserver le pouvoir de décision, y compris sur une éventuelle vente du bien. Cela évite les blocages que l’on rencontre souvent dans les donations classiques de biens immobiliers en direct, qui supposent l'accord des nus-propriétaires pour céder le bien.

Les limites et contraintes de la SCI familiale

Si la SCI présente de nombreux avantages en matière de gestion et de transmission patrimoniale, elle comporte également certaines contraintes qu’il convient d’avoir à l’esprit avant de se lancer. 

D’abord, une SCI suppose un certain formalisme juridique et comptable : rédaction des statuts, tenue d’assemblées générales, dépôt annuel des comptes dans certains cas, déclarations fiscales régulières, suivi administratif. Ce formalisme, s’il est tout à fait maîtrisable avec un accompagnement adapté, peut s'avérer lourd, voire inadapté à certains projets immobilier.

Par ailleurs, la SCI peut, selon les cas, être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), en particulier si elle exerce une activité considérée comme commerciale par le Code général des impôts. C'est le cas notamment de l'activité de location meublée. Ce régime fiscal, qui permet notamment d’amortir le bien et donc d’optimiser les revenus locatifs à court/moyen terme en minimisant l’imposition des loyers, peut se révéler moins favorable à long terme, notamment en cas de revente, en raison de la fiscalité applicable sur les plus-values.

Enfin, en cas de mésentente entre associés, une SCI mal conçue peut être source de blocages, d’où l’importance d’anticiper avec soin la rédaction de ses statuts.

Ainsi, la création d’une SCI nécessite une réflexion approfondie, pour évaluer si ce cadre juridique est réellement adapté au projet patrimonial envisagé, et pour éviter que l’outil ne devienne une contrainte plutôt qu’un levier.

Pourquoi faire appel à un avocat pour créer une SCI familiale ?

Constituer une SCI n’est pas un simple formulaire. Il s’agit d’un acte juridique à fort impact patrimonial, qui doit tenir compte des objectifs, de la situation familiale, des règles fiscales et des éventuels risques à anticiper.

Au Cabinet RIFT, nous intervenons à chaque étape de la création de SCI familiale, en vous apportant un conseil sur mesure :

• analyse de votre situation personnelle et familiale ;

• définition de vos objectifs patrimoniaux (transmission, protection, investissement) ;

• choix du régime fiscal en fonction du projet immobilier et des objectifs poursuivis (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) ;

• rédaction personnalisée des statuts, en tenant compte de la gouvernance, de l'hypothèse d'un démembrement de la propriété des parts de la SCI, des clauses de préemption ou d’agrément ;

• immatriculation de la SCI, déclarations de début d'activité et déclarations fiscales ; 

• simulation des droits de donation et/ou de succession selon plusieurs schémas de transmission.

Nous vous aidons également à structurer juridiquement et fiscalement la donation de parts aux enfants ou à préparer la protection du conjoint survivant, et vous mettons, si besoin, en relation avec un notaire.

Créer une SCI familiale : notre accompagnement

Le Cabinet RIFT, implanté à Paris et à Marseille, accompagne les particuliers dans la création de leur SCI en vue : 

• d’un achat immobilier à plusieurs ;

• de la gestion d’un bien locatif détenu en commun ;

• de l’organisation d’une transmission anticipée de patrimoine.

Notre approche est personnalisée, pragmatique et tournée vers la sécurité juridique. Grâce à notre double compétence en droit fiscal et droit patrimonial, nous vous aidons à faire les bons choix.

Contactez un avocat fiscaliste à Paris

Pour contacter un avocat fiscaliste à Paris, contactez le cabinet par téléphone au 01 81 69 73 72, vous serez mis en relation. Vous pouvez également prendre rendez-vous avec un avocat fiscaliste par e-mail à l’adresse suivante : cabinet@riftavocats.fr

Nous vous recevons dans nos locaux situés dans le 7e arrondissement de Paris et dans le 6e arrondissement de Marseille. 

#Fiscalité #Risque #Conseil

Caroline Martin-Forissier, avocate en droit des affaires et fiscalité

Associée du cabinet Rift Avocats

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